APARTMANLARDA KOLONLARIN TADİLATI VE TAHRİBATLARI
Apartmanlarda kolonların tahribatı ve tadilatları (3)
Mehmet Zeki Fidandal'ın 4 Kasım 2022 tarihli Yenigün Gazetesi'ndeki köşe yazısıdır.
Sevgili okurlarım…
Apartmanlar ve sitelerde 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan sorunları ve çözümlerini sizlere bu sayfalardan iletmeye devam ediyorum.
2 haftadır ele almış olduğum konularla ilgili sizlerden çok sayıda sorular gelmektedir.
Bu hafta ki yazımda da gelen soruları, genelleyerek cevap vermeye çalışacağım.
· Apartmanımızın zemin katında bulunan işyeri, yer kazanmak amacıyla bazı kolonları incelterek yeniden tadilat yapabilir mi?
Kolonlar, apartmanların taşıyıcı kolonlarıdır. Taşıyıcı kolonlar üzerinde her hangi inceltme, kesme, delme vb gibi tahribata yol açacak işlemlerin yapılması mümkün değildir. Taşıyıcı kolonların zarar görmesi bina için çok büyük tehlike arz etmektedir. Nitekim bu konuda bazı depremlerde yıkılan binaların genellikle taşıyıcı kolonlarının tahribata uğramasından kaynaklandığına ilişkin raporlar vardır.
Ancak ne yazık ki hala pek çok işyerinde taşıyıcı kolonların tahribata uğradığını, delindiğini, inceltildiğini hatta kesildiğini görmekteyiz. Bu durumda ilk yapılacak iş apartman yönetiminin derhal gerekli uyarıları yapması, ilgili kuruma ve belediyesine durumu bildirmesi gerekmektedir.
· Apartmanın ortak yeri olan bahçeye zemin katta oturan malik, hissesi oranında düşen yerini garaj olarak düzenleyebilir mi?
Ana yapının ORTAK YERİ olan BAHÇELER, tüm maliklerin kullanabileceği, yararlanabileceği ortak kullanım alanlarıdır.
Eğer genel kurul kararında söz konusu yer “BAHÇE” olarak karara bağlanmış ve yönetim defterine işlenmiş ise başka amaçla kullanılamaz ve dolayısı ile her hangi bir malik kendi hissesine düşen yeri etrafını çevirerek OTOPARK olarak kullanamaz.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus şudur.
Ortak kullanım alanı olan bahçenin ne şekilde kullanılacağının karara bağlanması gerekir. Eğer bu konuda her hangi bir karar alınmamışsa sorunlar yaşanabilmekte ve ciddi tartışmalar yaşanabilmektedir.
Az önce belirttiğim üzere ORTAK KULLANIM ALANI olan BAHÇELERİN, “BAHÇE” olarak kullanılacağına dair kararın olması gerekmektedir.
· Apartmanda 22 daire var. Ancak bodrum katında 12 kömürlük yapıldığından dolayı sık sık sorunlar yaşanmakta. Ne yapmalıyız?
Eğer bodrum katında ilave kömürlük yapılacak yer yok ise 22 daireye göre yeniden düzenleme yapılması gerekir. K.M.K nun 16/f-2 .md sine göre her malik sahibi ortak yerleri eşit olarak kullanma hakkına sahiptir.
· Kat Mülkiyeti Kanununa göre 5 te 4 kuralı nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/f.2 hükmüne göre, “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz”. Hükmü yer almaktadır.
Biz buna 5 te 4 kuralı diyoruz. Ancak bazı durumlarda bu kuralın aranmasına gerek yoktur.
Örneğin;
Zemin kat ve bodrumlarda bulunan balkon ve pencerelerin demir parmaklıklarla kapatılması konusunda kat maliklerinin 5 te 4 yazılı rızası aranmaz. Çünkü güvenlik açısından bu önemlidir.
Hatta Yargıtay’ın. (Yarg. 18. HD., T. 13.11.2008, E. 8558/K. 11985) tarih ve sayılı kararı da bu yöndedir.
Yani apartman ya da site güvenliği ile ilgili bazı durumlar haricinde apartman ya da site sakinlerini 5 te 4 yazılı oluru olmaksızın hiçbir şekilde ORTAK KULLANIM ALANLARINDA tadilat, tamirat, boya, cam balkon vb gibi işler yapılamaz…
Sevgili okurlarım.
Bu hafta da KMK ile ilgili birkaç bilgi vermeye çalıştım.
Sizlerden gelen soruları, önümüzde ki hafta yanıtlamaya devam edeceğim.
Saygılarımla...