APARTMAN ve SİTELERDE YAŞANAN SORUNLAR 2
Mehmet Zeki Fidandal'ın 28 Ekim 2022 tarihli Yenigün Gazetesi'ndeki köşe yazısıdır.
Sevgili Okurlarım,
Geçen haftaki yazımda 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve bu Kanun’un yeterince iyi uygulanamamasından kaynaklanan apartman ve site içi sorunları yazmaya başlamıştım.
Bu sorunlar nedeniyle de komşularımızla sık sık tartışmalar yaşadığımızı ve şiddetli kavgaların vuku bulduğunu, bu kavgaların sonucunda çok üzücü olayların meydana geldiğini kısaca açıklamaya çalışmıştım.
Bu haftaki yazımda yine aynı Kanun çerçevesinde apartman ve site içi ortak sorunları ve çözüm önerilerini açıklamaya çalışacağım.
· Apartman ve Sitelerde ORTAK YERLER nereleridir?
ORTAK YERLERİ 3 bölüme ayırabiliriz.
A- Temeller ve ana duvarlar, binaların taşıyıcı sistemlerini oluşturan kirişler, kolonlar, perde duvarları, bağımsız bölümleri ayıran duvarlar, dairelerin ya da konutların tabanları, tavanları, avlular, teraslar, merdivenler, asansörler, giriş kapıları, kapıcı daireleri, bekçi evleri, sığınaklar, kömürlükler, garaj ve otoparklar, kuyular, su sarnıçları ve depoları, imar uygulamaları sonucunda belediyesine terk edilmiş ve kullanım izni alınmış sosyal tesisler, yeşil alanlar, çocuk bahçeleri, havuzlar…
B- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, doğalgaz ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri…
C- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri…
Bu saydığımız yerler apartman ve sitelerin ORTAK YERLERİdir…
· Kira sözleşmelerinde ORTAK YERLERİN kullanılmasına ilişkin bir madde konulabilir mi?
En önemli sorunlardan biri de bahsedilen sözleşmelerdeki maddelerdir.
Mülkiyet sahibi elbette ki konutunu ya da işyerini kiralayabilir. Aksi bir karar alınmadıkça kiracı ortak yerleri kullanabilir ve giderlere de katılır.
Ancak kira sözleşmesinde bazı ortak yerlerin kullanılmayacağına ilişkin hüküm konulmuşsa, kiracı belirtilen ortak yerleri kullanamaz.
Örneğin, kira sözleşmesinde “Kiracı, otoparkı ya da garajı kullanamaz” maddesi varsa kiracı bu yerleri kullanamaz.
Eğer “Kiracı ortak yerleri kullanabilir” maddesi varsa ya da hiçbir hüküm konulmamışsa kiracı ortak yerleri de kullanma hakkına sahiptir.
O nedenle; özellikle, kiracıların otoparkı ya da garajı kullanma konusunda yönetimle yaptıkları tartışmalarda kira sözleşmesine bakılmalıdır.
İleride bu tür tartışmaların yaşanmaması için kira sözleşmesine ortak yerlerin kullanımı konusunu mutlaka eklemek gerekir.
· Ortak yerlerin kiracılar tarafından kullanılıp kullanılmayacağına ilişkin karar nasıl alınır?
Bu konuda mutlaka GENEL KURUL KARARI gereklidir.
Genel kurul kararı alınmadan bu tür kısıtlamalar, hukuki değildir. Ancak kiralayan ile kiracı arasında yapılacak sözleşmede, 2 tarafın anlaşması sonucunda ortak yerlerin kullanılıp kullanılmayacağı belirlenebilir. O anlaşma, kiralayan ile kiracıyı bağlar.
Ortak yerlerin kullanımı ile ilgili bir sorun çıkarsa yapılan sözleşme hükümleri geçerlidir.
· Sitemizin yönetim planında ortak yerler belirlenmemiş. Kat mülkiyeti kurulabilir mi?
634 Sayılı KMK’nun 13. Md’sine göre; bağımsız bölüm malikleri tarafınca belirlenen ve kullanılan ortak yerler mimari projede ve yerleşim planında gösterilmemişse ve hatta mimari projede ve yerleşim planında gösterilmiş ama tapu kayıtlarına işlenmemişse kat mülkiyeti kurulamaz.
Bu tür durumlar hala çok sık yaşanmaktadır.
O nedenle böyle eksiklikleri olan apartman ya da sitelerin yönetimleri, hemen bunları gidermek zorundadır. Aksi halde yaşanacak olan her türlü olumsuzluklardan ve cezai işlemlerden yönetim kurulu sorumlu olacaktır.
Sevgili okurlarım,
Bu önemli konuyu işlemeye devam edeceğiz.
Bir sonraki yazımda sizlerden gelen soruları yanıtlamaya çalışacağım.
Ayrıca tüm okurlarımızın 29 EKİM CUMHURİYET BAYRAMIMIZIN 99. YILINI şimdiden kutluyorum.
Saygılarımla…